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今年销售目标200亿,上半年完成1亿,这家南京房企凭啥闯关港股IPO?

[2018-09-18 10:46:46] 来源:中金在线 编辑:王思
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导读:  起了个大早,赶了个晚集。早在1993年就已创立的银城国际,在楼市调控和融资都在收紧的背景下,日前带着一份668页的招股说明书来到了香港。  此举也意味着,这家25岁的南京房

  起了个大早,赶了个晚集。早在1993年就已创立的银城国际,在楼市调控和融资都在收紧的背景下,日前带着一份668页的招股说明书来到了香港。

  此举也意味着,这家25岁的南京房企,终于试图借力资本市场来打通成长的瓶颈。

  尴尬的是,5月份的一场活动上,银城公布今年的销售规模是冲刺200亿;但其招股书显示,上半年实际完成不足1.1亿元,同比剧降95%以上。

  这样的业绩表现,能否说服香港投资者为其买单?没有资本市场的助力,银城还有什么底牌可以卸下这两年极速扩张带来的债务包袱?

  “消失”的十年

  提起银城国际的全称——银城国际控股有限公司,可能很多人不知道这家公司到底是何方神圣。不过要说到银城地产,南京市场上称得起家喻户晓。

  作为南京本地最早的一批房企之一,银城地产成立于1993年。1997年至2000年,银城九九公寓、银城五台花园、银城聚福园三大住宅项目相继问世。1997年涉足物业服务领域,成立银城物业。2001年,银城地产成功改制,实现了完全民营化。

  2002年至2005年,银城地产进入快速发展期。城东住宅项目银城东苑、银城御道家园;河西银城宝船听涛、银城西堤国际等地产项目陆续开发,让银城收获了良好的声誉。

  在南京的老百姓里流传这样一个说法:装修队伍去银城开发的小区,拆改费用要高于其他小区,只因银城的房子建筑质量更高。

  吊诡的是,正当成为南京本地房企中的口碑之选,银城却沉寂了十年之久。

  关于这一节,银城国际在招股书中也有一段披露:

今年销售目标200亿,上半年完成1亿,这家南京房企凭啥闯关港股IPO?

  可以看到,自2005年10月进入无锡住宅市场以后,直到2015年,银城才开始重新拿地。当年1月的南京首场土拍中,银城斥资18亿元,历经40轮竞拍,成功拿下南京首个医养结合养老地块,也就是目前的银城君颐东方项目。

  或许是管理层误判了市场方向,导致了银城出现成长史上“消失的十年”。

  在此期间,银城也曾谋划过转型发展。

  2013年与IHG酒店集团合作,南京银城皇冠假日酒店开业。

  2014年涉足互联网领域,创立长租公寓品牌“银城千万间”。

  2015年进军养老产业,成立东方颐年品牌,重点发展活力老年社区、医养融合的CCRC养老综合机构,同时兼顾社区中小型养老机构。

  从与国际品牌联姻,到冲入O2O平台,再到重金砸向养老产业,银城的转型步伐迈得不可谓不大。但从实际情况来看,转型效果并不算理想。

  “200亿神话”能实现吗?

  2005年起,南京逐渐成为全国性房企的舞台,万科、中海、世茂、恒大等企业几乎占据了市场的核心地段。

  踽踽独行了十年,回望来路,银城的心里应该是有着几分寂寥。

  好在2016年以来,国内楼市走出一波主升浪,银城的存量楼盘销售也水涨船高。根据本次递交的招股书,2015-2017年,银城分别实现收益20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元。

  于是银城重新将精力放到房地产主营业务上,试图弥补逝去的时光。

  今年5月23日,银城在2018年长三角品牌发布会上,发布了未来5年规划和长三角布局战略。提出以长三角城市群为中心,全面布局长江经济带、杭州湾、淮海经济区,步入跨越式发展的快车道;2018年销售欲达到约200亿元,未来四、五年站稳500亿元的战略目标。

  根据克而瑞研究中心此前发布的《2017年中国房地产企业销售TOP200》,银城以49亿元的销售额将将挤入TOP200,排名194位。如果银城2018年实现200亿元的销售规模,可以排到这张榜单的第90位。

  行业排名一年跃迁过百——银城的理想,可以说是相当丰满。但从现实情况来看,这份愿景出师不利。

  其招股书显示,2018年上半年,银城的物业销售急剧缩水↓↓↓

今年销售目标200亿,上半年完成1亿,这家南京房企凭啥闯关港股IPO?

  你并没有看错:107,263千元——也即1.07263亿元,相比去年上半年的24.06亿元,下降幅度高达95.5%!

  对于业绩骤降的原因,银城表示,主要是由于上半年并没有完成及交付新住宅项目。

  除去自身原因,这也与南京整体市场环境相关。本轮楼市调控以来,南京物价部门对房价的审核趋严,新房价格会被压得很低,很多开发商的推盘节奏也相应放慢。

  当然,下半年银城会有更多项目交付。克而瑞发布的南京房企销售权益排行榜显示,2018年1-8月,银城地产凭借27.05亿元排在第18位。

  即便如此,低开高走的银城,要想在下半年完成200亿的销售任务,几乎是一个不可能实现的神话。

  高杠杆是柄双刃剑

  重新聚焦住宅市场后,银城一改此前保守的经营策略,拿地节奏明显加快。

  2017年起,先后向苏州、镇江、杭州、马鞍山和徐州等城市拓展。同时计划自2019年起进入长三角地区的其他城市,如合肥、扬州及常州。

今年销售目标200亿,上半年完成1亿,这家南京房企凭啥闯关港股IPO?

  这样大的手笔,光靠自身造血显然是远远不够的。银城在招股书中说明,除了房产预售及销售以外,目前的主要资金来源是金融机构借款。来看一下它的负债情况。

今年销售目标200亿,上半年完成1亿,这家南京房企凭啥闯关港股IPO?

  可以看到,自2015年以来,银城的负债率持续攀升。截至今年上半年,资本负债率已经达到453.2%。

  这样的数据是什么概念?来和同行比较下。

  Wind数据显示,今年上半年57家A股上市房企(业务以住宅楼盘为主)的平均负债率为72.6%,万科、保利、新城等一线房企的负债率也不过80%左右。

  也就是说,今年上半年,银城的负债率要比同行高出4-5倍

  与此同时,银城的借款利息也处于行业较高水平,并且还在快速上升↓↓↓

  有数据显示,上半年60家重点房企的融资成本是6.33%。

  一方面是融资议价能力不足,一方面是短期偿债压力巨大↓↓↓

  总负债达到90.5亿元,其中两年内需偿还的短期负债为58.4亿元,占总负债比例为64.5%。

  此外,资产负债率的增加,也造成银城超出规定的在贷款期内必须维持的资产负债率的上限。招股书显示,截至今年上半年,银城未偿还银行贷款总额为15.6亿元。

  基于合同约定,相关银行有权要求银城提前偿还未付款项。银城透露,截至目前,相关银行尚未就上述违约授出任何正式豁免,“倘若相关银行要求提前偿还贷款,我们的业务运营及现金流或会受到不利影响。”

  由此看来,在国内房企融资渠道极其狭窄的情况下,银城此番启动香港上市,实在是殊死一搏。但即便是港股的上市门槛较低,以银城今年的业绩表现,能否顺利迈过这个门槛,仍是一个未知数。

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