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楼市变局已现?房地产又传来一大消息,给购房者透露3大房价信号

[2019-09-26 15:35:25] 来源:东南财经网 编辑:秩名
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导读: 常言道,春江水暖鸭先知,房企态度一直是判断房地产走向的标准之一。自进入2019年以来,随着房地产调控政策的收紧,融创、富力等大型房企纷纷表态暂停拿地,万科更是直接表示不

 常言道,春江水暖鸭先知,房企态度一直是判断房地产走向的标准之一。自进入2019年以来,随着房地产调控政策的收紧,融创、富力等大型房企纷纷表态暂停拿地,万科更是直接表示不会在三四线城市拿地,而且目前房企普遍把加快销售和回笼资金作为了下半场的重要目标。就在大家纠结楼市是不是要迎来大变局的时候,房地产市场又传来了一大消息:继万达之后,又一大型房地产集团要彻底退出房地产了。看到这里,不禁要问,难道房地产行业真要发生大变化了吗?

继万达之后,重汽宣布将100%股权挂牌出让,彻底退出房地产

据报道,中国重汽集团房地产开发有限公司将100%股权挂牌出让,挂牌日期从9月17日持续至10月17日。显而易见,这意味着中国重汽将彻底退出房地产行业了。关于这一点,董事长谭旭光表示,卖掉房地产公司,挣不挣钱先不说,但目前100多亿的贷款就是巨大的风险。重汽房地产干了10年,好的年份挣1个多亿,不好的年份只挣了98万。目前,重汽房地产还有不少土地,赶快公开竞标卖个好价钱,最低也要卖200亿,然后心无旁骛发展主业,把钱用到发展商用车上。

其实,早在三四年前,潘石屹、王健林等大佬就开始陆陆续续变卖房产,这些年一直触动着市场的敏感神经,而这一次重汽彻底退出房地产也有其特殊性,因为重汽集团并非纯房地产公司,主业是商用车制造和汽车金融,所以这相当于剥离房地产业务。笔者认为,在当前房地产调控不放松的背景下,透露的信号更值得关注。此外,恒大、万科、碧桂园等房企虽然没有变卖资产,也并没有退出房地产行业,但早就已经开始谋求多元化发展,纷纷进军教育、科技、造车、现代农业等领域。

最近这几年,各大房企态度出现转变,释放了3大重要信号

第一、实体行业是经济发展的根本,推动脱虚向实将会长期持续下去,楼市正在逐步回归理性。

在过去一二十年时间里,房地产行业迎来了高速发展,成为拉动国民经济的重要支柱产业。但是随着房地产市场的快速扩张,越来越多的资金流入楼市,推高了房价和数量泡沫,对实体行业和居民消费形成了挤压。最近两三年,国家明显意识到了这一点,证监会副主席方星海就表示,高房价拉低了居民消费水平,我们还有很多的工作要做。无独有偶。近日,曹德旺在接受采访时直言不讳,制造业才是最大的国际竞争力,不要搞那么多房地产。

房地产固然重要,但经济归根到底要靠实体经济。面对房地产市场存在的问题,国家明确表示要推动脱虚向实,不会把房地产作为短期刺激经济的手段,给市场吃下了一颗定心丸。当然,关于房地产是实体经济还是虚拟经济,业内一直有不同看法。笔者认为,如果房子是用来住的,那就是实体经济,但如果是用来炒的,虚高的部分就是虚拟经济。毕竟,虚拟的部分不仅给国民经济带来风险,也给社会增加了不稳定因素。因此,推动脱虚向实将会长期持续,楼市回归理性是大势所趋。

第二、在防范房地产金融风险的大背景下,稳步去杠杆是大势所趋,目前开发商更加看重企业和现金流的安全。

经历了三年的调控,房地产高歌猛进的阶段已经渐去渐远,如今的市场透着一股子微凉。众所周知,房地产企业是资金密集型企业,高负债是房企的普遍特点,而且高负债带来了高风险,如果业绩不佳,风险自然也就越大,这不仅给企业自身带来风险,也会影响国民经济的稳定。就拿今年上半年来看,全国有近300家房企破产就是最好的例证。对此,业内有专家认为,中国房企数目是世界之最,未来数量上还有可能会继续削减。

笔者认为,为了防控潜在的风险,去杠杆是大势所趋:一方面,房企会通过变卖房产甚至剥离房地产业务等方式来主动实现;另一方面,央行、银保监会也不断加大监管调控,限制资金违规流入房地产,从而收紧房企的融资渠道。融创董事局主席孙宏斌曾表示,面对调控环境,保持现有规模的难度并不大,但要说怎么增长也比较难,所以还是脚踏实地更重要,未来几年会把安全放在第一位。其实,从下半年以来房企的策略调整就可以看出来,如今房企态度愈发谨慎,普遍把保障现金流的安全摆在了首要位置。

第三、目前住宅市场格局基本稳定,房地产市场进入新的发展阶段,稳赚不赔的房地产观念正慢慢被撕开口子。

结合上文两点来看,在推动脱虚向实和防范房地产金融风险的大背景下,国家对房地产行业的态度已经发生了转变,短期内房价很难再次大涨了。那么,未来房地产还有回到狂欢盛宴的可能性吗?对此,住建部原副部长仇保兴认为,现在已经不缺房子,这时候如果再放任房地产发展,是不合时宜的。笔者认为,目前住宅市场格局基本稳定,不仅不缺房子,甚至还有过剩的趋势,所以未来几年内,房地产或将逐步告别大拆大建的阶段,进入到盘活存量房的阶段。

具体来看,一方面通过房地产税、空置税等措施盘活空置房产,把它们以买卖或者出租的方式推向市场,从而起到增加供给并稳定房价的作用。另一方面,旧改逐步取代棚改,既提高了生活质量,也减少了不必要支出,进一步稳定了市场需求。笔者认为,面对这些变化,开发商会慢慢进入低利润阶段,如果负债较多,稳赚不赔显然就不可能了,万达、重汽等退出房地产给我们传递了清晰信号。对囤房炒房客来说,等房子回归居住本质,持有成本的增加就成了不得不考虑的事情,所以一赚到底、稳赚不赔的房地产观念或将慢慢被撕开口子。

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